Alugar ou comprar?

Informe seus números e veja, ano a ano, qual caminho deixa mais patrimônio.

O imóvel

Valor do apartamento

Aluguel mensal de hoje

Entrada e reservas

Entrada em dinheiro

FGTS na entradaSaldo que entra na compra

Reserva investidaFica investida, além da entrada e do ITBI

Retirada mensal da reservaAjuda a pagar a parcela até a reserva acabar

FGTS por mêsAcumula e amortiza a dívida a cada 2 anos

Financiamento

Juros do financiamentoMais TR de 1,6% ao ano. Bancos hoje: 11,2% a 11,7%

% a.a.

Prazo do financiamento

anos

Análise

Prazo que pretende ficar com o imóvel

anos

Retorno anual esperado do investimentoAntes do imposto. Sobre o ganho, a conta desconta 15%

% a.a.

Reajuste do aluguel, pela média histórica

Resposta · dados de mercado até out/2026

ComprarAlugar e investir

Aluguel de equilíbrio

Retorno do investimento que empata

Valorização do apê que empata

Dívida quitada em

Os dois caminhos

O que cada escolha significa

Comprar

Alugar e investir

Nos dois caminhos gastamos o mesmo por mês com moradia: quem paga menos investe a diferença. Condomínio e IPTU são iguais nos dois e ficam fora da conta.

Quitação

Sem FGTS mensalCom FGTS mensal

Resultado

Resultado em cada prazo

Patrimônio se vendêssemos tudo no fim do prazo e pagássemos o imposto. Para comprar, é o apartamento menos a dívida, mais o que sobrar investido e o FGTS acumulado. Para alugar, é o investimento mais o FGTS acumulado.

Quem ganha em cada prazo

ComprarAlugar e investir

Por que dá essa diferença

Aluguel hoje

Entrada ou reserva

Mais entrada ou ficar com o dinheiro investido?

Mais entradaManter reserva

Aluguel de equilíbrio

Até quanto vale pagar de aluguel

O gráfico mostra quanto alugar ganha (azul) ou perde (laranja) conforme o aluguel de hoje. O ponto é o aluguel que você informou. Para mudar aluguel, preço ou FGTS, toque em Editar números.

Alugar e investir ganhaComprar ganha

Conclusão

Anexo · Premissas e fontes

Como a conta foi feita

Simulação mês a mês até o fim do prazo que você pretende ficar com o imóvel (por padrão, até a quitação do financiamento, que as amortizações com o FGTS podem antecipar). Cada caminho tem o mesmo gasto mensal; quem gasta menos põe a diferença no investimento.
Quem aluga investe o dinheiro que sairia do bolso na compra: a entrada em dinheiro mais os custos de ITBI e escritura. O FGTS fica no FGTS, rendendo TR mais 3% ao ano (cerca de 4,7%, sem imposto).
Retorno do investimento: o que você informou, constante em todo o prazo, antes do imposto. Imposto de 15% sobre o ganho, cobrado no fim do prazo. As colunas de retorno menor e maior usam 2 pontos a menos e a mais.
Valores iniciais: aluguel de 0,45% do valor do apartamento por mês e entrada em dinheiro de 20% do valor. Os dois acompanham o valor do apartamento até você digitar outro número; um link no campo volta ao automático.
Reajuste do aluguel: média anual composta do IPCA ou do IGP-M nos últimos 10 anos, aplicada a cada aniversário do contrato. Fonte: séries do Banco Central até set/2026.
O apartamento valoriza 5% ao ano (o FipeZap mostra 5,5% em 12 meses até jul/2026). Manutenção de 1% do valor por ano. Condomínio e IPTU iguais nos dois caminhos.
Compra: 4% de custos (ITBI, escritura e registro). Financiamento em SAC, com a cota de amortização corrigida pela TR (sem amortizações extras, a dívida acaba exatamente no prazo) e os juros informados (padrão 11,5% ao ano) mais TR de 1,6% ao ano e seguros de R$ 150 por mês para cada R$ 390 mil financiados. Taxas de mercado em 2026: Caixa 11,19%, Itaú 11,60%, Santander 11,69%, Bradesco 11,70%.
FGTS: o saldo informado entra na entrada. O depósito mensal se acumula, rende TR mais 3% e, a cada 24 meses, amortiza o saldo devedor reduzindo o prazo. Se alugarmos, o depósito continua acumulando no FGTS. As amortizações acontecem nos meses 24, 48, 72 e assim por diante, enquanto houver dívida. O FGTS acumulado depois da última amortização fica no saldo e conta no patrimônio.
Reserva e retirada: a reserva fica investida na compra e, se alugarmos, esse dinheiro também fica investido. A retirada mensal sai da reserva (com o imposto sobre a parte do ganho) enquanto houver parcela e reserva; quando a reserva acaba, a parcela inteira sai do bolso. O gasto do bolso é igual nos dois caminhos.
Imposto de 15% também sobre o ganho do apartamento, no fim do prazo. Sem comissão de venda.
Retorno, valorização do apartamento e reajuste do aluguel são constantes ao longo do prazo. Quanto mais longo ele for, mais o resultado depende dessas médias.
O que a conta não mede: a comissão de venda do apartamento (5% a 6%, que favorece alugar), a isenção de imposto ao reinvestir em outro imóvel (favorece comprar), a segurança de ter casa própria e o risco de o proprietário pedir o imóvel.
Estudo de caso com premissas simplificadas, não é recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultado futuro.